Nový územní plán Hostivice

Centrum

Všichni přirozeně tušíme, jak by mělo fungovat centrum města – prostupné, plné obchodů a služeb v přízemích pěkných domů, ideálně s většími plochami jen pro pěší bez automobilové dopravy, kde se dá pobývat ve stínu stromů. Taková příjemná centra známe z mnoha menších měst u nás i v zahraničí (Beroun, Polička, Třeboň, Broumov, městečka v Provence, Itálii nebo ve Švýcarsku). Obchody a služby potřebují lidi, kteří zde budou nakupovat a trávit čas. Aby nemuseli dojíždět autem, měli by bydlet v rozumné docházkové vzdálenosti. Směrem od centra se zástavba obvykle přirozeně rozvolňuje.

Donut

Hostivice takto nefunguje. Značná část zástavby pro bydlení je soustředěna na okraji města (Toskánská, Bažantnice, Boženy Němcové, Za Mlýnem, Na Pískách, o Hostivici-jih nemluvě), kdežto centrum okolo Husova náměstí je jedno z neprázdnějších míst ve městě, kde téměř nikdo nebydlí. Od západu stadion, škola a školka, zámecká zahrada, zámek a Lidl, Husovo náměstí, kostel a farní zahrada, domov důchodců, průmyslové areály Jagy a PTV, pole před gymnáziem. Prostor velký jako Litovický rybník a Kala dohromady. Jsou to zároveň obrovské neprostupné bloky, přes které nejde do centra na náměstí dojít a musí se obcházet. Je pak jen logické, že ze vzdálenějších oblastí dojíždí většina lidí do centra autem.

Platné regulace

Platný územní plán vnímá důležitou roli centra a vymezil zde funkční plochu území městského jádra, kde není omezení zastavěné plochy. Je zde nutné dodržet min. 45 % rostlého terénu, pod kterým nejsou žádné stavby, a výšku 10 m, tedy tři běžná podlaží, plus případné podkroví.

Navržené limity

Návrh nového územního plánu zachovává volné a zelené náměstí a, na rozdíl od platného územního plánu, i park v místě zámecké zahrady a ponechává pochopitelně i parky okolo Litovického potoka. Jednoznačně definuje zastavitelnou plochu na maximálně 40 %. To je stejné procento zastavěnosti, jaké mají okolní bloky. Podobným způsobem byl z okolních bloků zástavby odvozen i koeficient zeleně, který byl stanoven na 20–25 %. Je tak umožněno vytvořit dostatečná zpevněná veřejná prostranství se stromy a podzemní garáže. Výška je všude stanovena ve shodě s platným územním plánem na tři nadzemní podlaží (přízemí je první nadzemní podlaží) s možností podkroví nebo ustoupeného podlaží. Naplněním územního plánu dojde k posílení centra, přesně jak předpokládá strategický plán Hostivice, který byl hojně participovaný v roce 2019.

Prex, Jaga, Lidl

V centru města se vyskytují tři velké přestavbové plochy. Jedna zahrnuje oblast původního Prexu, vyprázdněného výrobního areálu, kde bývalo Hostivické lazebnictví nebo plachtárna. Přestavbu areálu řeší investor již delší dobu, studie zástavby byla začátkem října představena veřejnosti v barokním ovčíně, který zůstane součástí areálu i po přestavbě.

V souladu se zadáním zahrnuje druhá oblast výrobní areály východně od domova důchodců, především dožívající továrnu na radiátory Jaga. K této oblasti je možné připočítat i pole naproti gymnáziu, které bylo k zastavění i platným územním plánem. Zde je umožněna méně intenzivní zástavba, která vytvoří plynulý přechod k stávajícím rodinným domům.

Třetí oblastí je okolí Lidlu, které dominuje obrovské parkoviště a budova typizované prodejny nalepené na areál zámku. Výrazně se tak degraduje historická a architektonická hodnota místa. Firma Lidl projevila zájem o modernizaci svých prostor s tím, že umožní přesun prodejny dál od historických domů a její integraci do kvalitní městské zástavby s podzemním parkováním.

Územní studie

Pro všechny tři oblasti stanovuje územní plán podmínku pořízení územních studií, které detailně nastaví síť ulic a veřejných prostranství včetně prostupnosti do okolí, uspořádání, tvar a využití budov, napojení na dopravní a technickou infrastrukturu apod. Územní studie pořizuje městský úřad a po zaevidování se územní studie stanou neopominutelným podkladem pro rozhodování v území. Nelze tedy například vydat územní rozhodnutí na zástavbu, která by byla v příkrém rozporu se schválenou studií a území by znehodnocovala.

Hliniště – místo pro školu

Významná rozlehlá plocha mezi ulicí Čsl. armády a zástavbou ulice Za Mlýnem, kde bylo dříve Parkuj u letiště. Původně zde probíhala těžba cihlářské hlíny pro nedalekou cihelnu. Těžební jáma byla postupně zasypána odpadem a skládka byla rekultivována. Ve východní části plochy vznikla v 80. letech továrna, dnes DFI. V těsné blízkosti byl založen park Ve Skále se zemním valem vůči ulici Čsl. armády. Velká část pozemků byla původně církevních, restituce a jejich důsledky se u soudu řeší dodnes.

Platné regulace

Platný územní plán zde podél hlavní ulice vymezuje plochu pro úzký špalíček smíšené obytné zástavby s možností zastavět 30 % plochy domy o výšce 10 m plus podkroví a 50 % plochy ponechat pro rostlý trén. V západní části na něj navazuje nevelký blok nerušící výroby a komerce se zastavěností 30 % a rostlým terénem 35 % při výšce objektů 13,5 m. Stejnou funkční plochu má i výrobní areál DFI. Na stávající zástavbu ulice Boženy Němcové navazuje plocha všeobecně obytného území, kde je povoleno zastavět 30 % plochy při ponechání 55 % rostlého terénu s domy do 9 m plus podkroví. Největší plochu zabírá sportovní a rekreační území, které zde umožňuje vystavět sportoviště včetně hal, sport hotely a další doprovodné funkce v rozsahu 40 % zastavěné plochy, přičemž rostlého terénu musí zbýt alespoň 30 %. Nejvyšší přípustná výška je řešena pouze u otevřených sportovišť (7,5 m), u krytých sportovišť a dalších zařízení není maximální výška vůbec stanovena.

Navržené limity

V souladu se zadáním navrhuje nový územní plán přestavbu výrobního areálu DFI na městské bydlení a potvrzuje nutnost propojení ulic Za Mlýnem a Čsl. armády novou ulicí. Pro sportovní haly našli zpracovatelé územního plánu prostor na podobně velkých městských pozemcích na Paloukách v blízkosti hostivického hřbitova. Snížili ale zastavěnost na 30 %, podíl zeleně zvedli na 45 % a především limitují výšku na tři nadzemní podlaží. Na místě sportovního a rekreačního území je na hliništi navržen průběžný park o celkové délce cca 340 m a šířce cca 60 m, ve kterém se počítá s různými hřišti do 30 % plochy a jejich drobným zázemím (max. 5 %).

Podél ulice Čsl. armády je umožněna zástavba na smíšených obytných plochách městských, tak aby zde mohly vzniknout obchody v přízemí a hostivická dopravní tepna se začala postupně proměňovat z výpadovky na městskou třídu. Koeficienty jsou zde navrženy shodně se zástavbou traktorky, tedy nejvýše 35 % zastavění a nejméně 30 % zeleně.

Nová škola

Podle demografické studie, kterou si město nechalo zpracovat na přelomu let 2018/2019 budeme potřebovat okolo roku 2027 deset nových tříd ve škole, což by mělo stačit až do roku 2032, kdy výhled demografické studie končí. S Chýní teď město připravuje projekt svazkové školy, kde bude mít Hostivice jednu paralelku, tedy devět tříd. Pokud uvážíme, že současná základní škola dlouhodobě bojuje s nedostatkem prostoru, že všechny odborné učebny slouží jako kmenové, že není možné více dělených hodin jazyků nebo jiných předmětů, protože pro děti nejsou volné učebny, je zřejmé, že Hostivice bude ve střednědobém horizontu potřebovat další školské zařízení.

Kde by měla nová škola stát? Město žádné dostatečně velké pozemky nevlastní, pokud nejde o park nebo náměstí. V rámci přestavbových ploch, kam by teoreticky šlo novou školu situovat, má město pozemky jen právě na hliništi. Umístit školu na hliniště dává smysl ale i z jiných důvodů – výborná dostupnost po páteřní komunikaci, na křižovatce s ulicí 17. listopadu se plánují zastávky autobusů, dostupnost bude tedy i MHD. Největším bonusem je ale park s hřišti a sportovišti, která se dají použít i pro školu a družinu. Tolik pozitiv v žádné jiné lokalitě v Hostivici není.

Studie umocněná dohodou o parcelaci

Hliniště je rozhodně jedna z nejsložitějších lokalit, kterou návrh územního plánu řeší. Proto je zde předepsaná nejen územní studie, která má vyřešit vztah k ulici Čsl. armády, autobusové zastávky, prostupnost do ulice Boženy Němcové, Za Mlýnem i Jarní nebo veřejná prostranství a park s hřišti, ale požaduje i dohodu hlavních majitelů pozemků na parcelaci území.

Haly – technologický park

Haly na Paloukách při příjezdu od Prahy zná každý. Je to jediné místo, kde zástavba propojuje Hostivici s Prahou. Největší hala nad nádražím před dvěma lety „obohatila“ hostivické panorama přímo při pohledu z náměstí. Celkově dnes zabírají plochy hal na Paloukách přibližně 47 ha. A dalších 65 ha je pro haly určeno v platném územním plánu nad Višňovkou směrem k letišti. Možné zastavění je nastaveno na maximálně 35 % při ponechání dalších 35 % plochy rostlému terénu. Povolená výška 13,5 m byla odvozena od typizované montované skladové haly. Urbanismus hal dnes vytváří obří neprostupné bloky s architekturou mimo měřítko a s utilitárně vedenými komunikacemi.

Vyšší přidaná hodnota

Návrh nového územního plánu neměl jinou možnost než převzít navržené plochy v celém rozsahu. Nastavuje ale jiná pravidla pro využití. Drží se při tom schváleného strategického plánu, který v opatření 1.1.2 nabádá ke změně regulace ploch ve prospěch odvětví s vyšší přidanou hodnotou v návaznosti na železnici a dálnici D6.

Technologický park

Plochy od Višňovky k dálnici vymezuje jako výrobu specifickou, tedy stavby a zařízení lehkého průmyslu a komerční aktivity, zejména výzkumné a technologické služby. Velikost hal zde nemá překročit 3 000 m2, což je velikost nejmenších hal na Paloukách a cca osmina největší haly nad nádražím. Budovami o třech nadzemních podlažích nebo nejvýše 12 m je možné zde zastavět až 40 % plochy při zachování 40 % zeleně. Můžeme si to představit jako velký a prostupný výrobně-technologický inovační park.

U letiště

Vzdálenější plochy od dálnice k letišti navrhuje územní plán vymezit pro smíšené výrobní plochy obchodu a služeb, tedy například stavby provozoven drobné výroby a služeb, velkoobchodní prodej apod. Koeficienty zůstávají shodné jako u předchozích ploch.

Etapizace a územní studie

Protože jde o rozsáhlé plochy v těsné blízkosti obytných částí města, stanovuje zde územní plán podmínku, že zástavba západního cípu od prodloužení ulice Za Mlýnem k dálničnímu přemostění je možná až tehdy, pokud budou zkolaudovány stavby na alespoň 70 % ploch východně od této komunikace.

Podmínkou stavění jsou dvě územní studie, jedna na část technologického parku mezi tratí a dálnicí, druhá na severní část směrem k letišti. Obě mají shodně prověřit prostorové uspořádání ulic a budov včetně návaznosti na okolní pěší a cyklistické trasy, a to minimálně pro dva stavebně ekonomické záměry, které se od sebe budou významně lišit.

Traktorka – malé centrum

Původní areál strojní traktorové stanice, který je dnes rozdělen na část, kde bylo vybudováno Tesco s obřím parkovištěm, a na výrobní a skladovací areál s původními i novými halami. Strategický plán identifikoval toto místo jako vhodné pro nové místní centrum města.

Proč zrovna zde? Lokální centrum Litovic je umístěné až na konci města, původní centrum Jenečka není dobře dostupné. Obě historická centra jsou situována do údolí potoků, stejně jako centrum Hostivice. V traktorce se nabízí vznik centra pro ty, kteří bydlí „na kopci“. Navíc je oblast velice dobře dostupná z kapacitních komunikací Čsl. armády a Sportovců.

Platné regulace

Platný územní plán zde ponechal nerušící výrobu a komerci. Dnes zde tedy mohou na 30 % plochy vzniknout skladové haly stejné výšky jako na Paloukách, tedy 13,5 m. Rostlého terénu je nutné ponechat 35 %.

Navržené limity

V souladu se zadáním i se strategickým plánem zde návrh nového územního plánu vymezuje obytné smíšené plochy městské pro nové lokální centrum. Oproti centru celého města jsou zde koeficienty volnější, ale stále dostatečně městské, kompaktní. Konkrétně je možné zastavět 35 % plochy s koeficientem zeleně 30 %. Výška zástavby byla stanovena opět na tři nadzemní podlaží plus podkroví nebo ustupující podlaží.

Také v této lokalitě je podmínkou výstavby odsouhlasená a zaevidovaná územní studie, která musí řešit propojení, veřejná prostranství, dostatek služeb i objemové řešení staveb, s přihlédnutím k charakteru navazujícího území a stávající zástavby.

Za tvrzí – citlivost vůči památce

Za litovickou tvrzí je ovocný sad. Opuštěný, zpustlý, hodnotný ne ekonomicky, ale přírodně. Východní polovina sadu je v platném územním plánu určena k zastavění rodinnými domy, které mohou zabrat až 30 % plochy, pokud nechají 55 % rostlého terénu.

Návrh územního plánu více méně kopíruje rozsah i podmínky zástavby, přidává ale podmínku zpracování územní studie, která navrhne uliční síť s veřejnými prostranstvími, charakter zástavby v návaznosti na památkově chráněnou tvrz, propojení se západním cípem, který by měl získat kultivovanější podobu parku, napojení Chrtínské ulice na poutní cestu nebo umístění zastávek autobusu v ulici Za Tvrzí.

Břve – zůstávají vesnicí

Zadání nového územního plánu z roku 2017 požadovalo na Břvích prověřit záměry na zástavbu přibližně 62 ha zemědělské půdy. Zpracovatelé všechny záměry pečlivě prověřili a posoudili vůči nadřazeným územněplánovacím dokumentacím, především vůči Politice územního rozvoje ČR a Zásadám územního rozvoje Středočeského kraje. Prověření provedli také vůči neopominutelnému podkladu, Územní studii krajiny správního obvodu ORP Černošice z roku 2019. Jediný ze záměrů, u kterého bylo prověřeno, že je v souladu se všemi zákony, podklady a dokumentacemi, je rozšíření stávajícího sportoviště o cca 4 ha.

Nové Břve

Rozšíření zástavby Břví směrem na západ bylo převzato z platného územního plánu se zachováním koeficientů prostorové regulace. Město vyzvalo investory, aby v této lokalitě své záměry koordinovali, aby nestavěl každý na vlastní pěst bez jakékoli návaznosti. Městu záleží na zachování vesnického charakteru území a na co největší propojenosti s původní zástavbou, aby se minimalizovaly sociální dopady nové výstavby.

Zpracováno na základě dokumentace návrhu územního plánu pro společné jednání, HaskoningDHV Czech Republic, březen 2021