Nový územní plán Hostivice

Zpracovatel

Projektant urbanista, který „kreslí a píše“ územní plán a zapracovává připomínky po jednotlivých fázích projednávání. Na podzim 2021 odstoupil původní zpracovatel HaskoningDHV Czech Republic. Nástupcem se stala společnost Ateliér Cihlář-Svoboda, s. r. o., vedoucím zpracovatelského týmu je RNDr. Milan Svoboda.

Odkaz na webové stránky zpracovatele.

Pořizovatel

Pořizovatelem je město Hostivice. Protože město nemá kvalifikovaného úředníka pro výkon územně plánovací činnosti (toho mají ze zákona obce s rozšířenou působností, u nás tedy Černošice), najalo si město, ještě před zadáním územního plánu, soukromého pořizovatele. Jedná se o firmu Prisvich, zastoupenou jejím jednatelem Ing. Ladislavem Vichem.

Pořizovatel dohlíží především na soulad územního plánu se zákony a vyhláškami a spolu s určeným zastupitelem vyhodnocuje výsledky projednávání, které pak předává projektantovi k zapracování.

Odkaz na webové stránky pořizovatele.

Zastupitelstvo města

Zastupitelstvu města náleží tři nejdůležitější kroky v celém procesu pořizování územního plánu. Nejprve rozhodne o jeho pořízení, potom schválí zadání a nakonec územní plán vydá.

Rada města

Vedení města nemá v pořizování územního plánu žádnou zákonnou roli, tu má zastupitelstvo. Rada je ale o zpracování územního plánu průběžně informována.

Komise rozvoje

Z titulu poradního orgánu rady města se návrhem územního plánu intenzivně zabývá. Přináší nové podněty a prodiskutovává sporná místa. Komise má devět členů z řad občanů města, předsedou je Ing. arch. Peter Lacko.

Odkaz na rozhovor s předsedou komise rozvoje (str. 12).

Určený zastupitel pro územní plán

V Hostivici pověřilo zastupitelstvo touto funkcí místostarostu Mgr. Přemysla Šanovce. Podle stavebního zákona především spolupracuje s pořizovatelem na vyhodnocení výsledků projednávání. Mimo to ale působí i jako koordinátor a styčný důstojník mezi všemi ostatními výše zmiňovanými subjekty a účastní se všech jednání týkajících se územního rozvoje města.

Určený zastupitel Mgr. Přemysl Šanovec.

Textová část územního plánu

Výrok – co a jak

Výroková část obsahuje popis všech pravidel, nastavení a omezení v území, tedy co je v konkrétním území povoleno a co zakázáno. Souhrnně se jim říká regulativy. Když se tedy chcete dozvědět, co je možné postavit v okolí vašeho bydliště, podíváte se do výrokové části. Například zjistíte, že je v území možné stavět bytové domy o třech nadzemních podlažích, že jsou zde možné obchody a služby, nesmí zde být rušivá výroba a na celé území je nutné nejprve zpracovat regulační plán.

V textové části výroku se nejprve popisují nejdůležitější pravidla chápání celého území, která se dál zpřesňují jednak urbanistickou koncepcí a koncepcí veřejné infrastruktury (kultura, sport, obchody, a služby, doprava, technické sítě) a jednak koncepcí uspořádání krajiny. Následuje podrobný popis povoleného a zakázaného využití jednotlivých typů území. Tedy co je a co není možné realizovat například v ploše pro individuální bydlení, ploše smíšené městské nebo ploše lesní. V další kapitole se definují veřejně prospěšné stavby a opatření. Na závěr textové části výroku jsou popsány oblasti, kde je nutné před zahájením výstavby pořídit regulační plán nebo územní studii.

Všechny tyto podrobné podmínky by měly vést k zachování a posílení kvalit a hodnot, které v Hostivici máme.

Odůvodnění – proč

Textová část odůvodnění vysvětluje širší souvislosti návrhu a podrobně popisuje, proč návrh vypadá právě tímto, a ne jiným, způsobem. Je takovým rozšířeným zrcadlem textu výroku, protože obsahuje stejné nadpisy kapitol jako výrok, aby se dalo jednoduše najít vysvětlení k jednotlivým částem výroku.

Oproti textu výroku je ale odůvodnění rozšířeno o další kapitoly rozsáhlých argumentací, které vyhodnocují návrh územního plánu vůči republikovým a krajským územně-plánovacím dokumentacím, vůči zadání územního plánu, popisují koordinaci s územními plány okolních obcí a hodnotí návrh z hlediska záborů zemědělského půdního fondu. Jednou ze zásadních kapitol odůvodnění je také vyhodnocení vlivů návrhu na udržitelný rozvoj území.

Protože vysvětlování je vždy obsáhlejší než prosté sdělení, mívá textová část odůvodnění často několik stovek stran, kdežto texty výroku jen několik desítek.

Grafická část územního plánu

Výkresy výroku

Tak, jako textová část, je i grafická, nebo chcete-li výkresová, část rozdělena na výrok a odůvodnění. V obou částech je po třech povinných výkresech, tři pro výrokovou část a tři pro odůvodnění.

Velice zajímavý pohled poskytuje výkres základního členění území. Z tohoto výkresu je jasně patrné, jaké jsou hranice současného zastavění, které plochy jsou určeny k přestavbě uvnitř zastavěného území, které k rozvoji mimo zastavění a které se ponechávají ve stávajícím stavu, ale rezervují se pro intenzivnější využití po změně územního plánu někdy v budoucnu. Jsou zde vyznačeny i plochy, kde se předpokládají změny v krajině. Tento výkres také ukazuje plochy rozsáhlejších záměrů, pro které projektanti navrhují pořízení regulačního plánu nebo územní studie, tedy dokumentů, které komplexně navrhnou uliční síť a způsob zástavby v území. Zároveň je 13 ploch podmíněno uzavřením plánovací smlouvy s městem.

Nejdůležitějším výkresem územního plánu je tzv. hlavní výkres, ve kterém je zobrazena většina jevů, které jsou popisovány v textové části výroku. Výkres svými různobarevnými fleky působí jako malířova paleta. Za každou barvou a každým nápisem se ale skrývá přesně definovaný regulativ. Červená pro bydlení, žlutá pro sport, šedá pro výrobu zelená... pro zeleň. Přes veškerou snahu o zjednodušení má návrh nového územního plánu Hostivice takovýchto barevných odstínů, tedy rozdílných způsobů využití území, nakonec 29.

Třetí výkres výrokové části znázorňuje všechny veřejně prospěšné stavby a opatření navržené územním plánem, jako například koridor pro modernizaci trati, pro cyklostezku nebo plochu pro založení parku.

Výkresy odůvodnění

Srdcem grafické části odůvodnění je koordinační výkres. Koordinace území je výchozí a nejpodstatnější myšlenkou územního plánování vůbec. Nelze totiž beze zbytku vyhovět všem požadavkům všech účastníků na celém území města. Vždy se budou muset někde dělat nepopulární rozhodnutí, větší či menší kompromisy. Základem koordinačního výkresu je hlavní výkres z výrokové části, do kterého jsou přidány všechny myslitelné limity a hodnoty území, jako např. ochranná pásma komunikací a sítí technické infrastruktury, archeologická naleziště, památkově chráněné objekty a stromy, záplavová pásma atd. Všechny tyto jevy ovlivňují uspořádání města i krajiny, a proto je nutné se s nimi koordinovat.

Koordinace dovnitř v rámci katastrů Hostivice musí být vyvážena koordinací navenek. K tomu slouží výkres širších vztahů, který prokazuje smysluplné napojení na dopravní, infrastrukturní a krajinné systémy v širším zázemí města.

Každý rozvoj s sebou nese i nevyhnutelné dopady. Jedním z těch, které zákon požaduje přesně vyčíslit a zanést do výkresu, jsou předpokládané zábory zemědělského půdního fondu.

Grafická část územního plánu ale může ve výroku nebo v odůvodnění obsahovat i další výkresy a schémata, která pomohou s orientací v poměrně složité problematice. Náš územní plán obsahuje i výkres veřejné infrastruktury a schéma prostorové regulace.

Typy změn v území

Územní plány se zpracovávají s perspektivou platnosti dvaceti i více let. I když naplnit územní plán není povinnost, ale pouze možnost, je zřejmé, že za tak dlouhou dobu se určitě nějaké části města nebo krajiny promění. Rozlišujeme tři typy změn v území podle jejich charakteru a vztahu k aktuálně zastavěnému území. Nejlépe jsou zřetelné na výkrese Základního členění území, najdete je ale také v Hlavním výkrese a Koordinačním výkrese.

Plochy přestavby

Jakékoli změny způsobu využití, které se podle návrhu územního plánu mají stát uvnitř zastavěného území, se nazývají plochy přestavby a ve výkresech se značí písmenem P s číslem plochy. Pokud se má například dosluhující výrobní závod nebo zanedbaný brownfield proměnit v prostupnou a přívětivou součást okolního města, je zařazen do těchto ploch. V hostivickém územním plánu máme těchto přestavbových ploch několik, například plochy pro konverzi dožívajících nebo nevhodně umístěných výrobních závodů Jaga, Prex, DFI nebo plocha bývalé strojní traktorové stanice u Tesca. Do přestavbových ploch jsou zahrnuty také plochy velkých proluk, jako například pole naproti gymnáziu, plochy v okolí Lidlu a plocha rekultivované skládky mezi ulicemi Čsl. armády a Za Mlýnem, tak zvané hliniště.

Zastavitelné plochy

Pokud územní plán navrhuje zástavbu mimo aktuálně zastavěné území, nazývají se tyto plochy zastavitelné a ve výkresech se značí písmenem Z a číslem plochy. Největší zastavitelné plochy byly převzaty z platného územního plánu z roku 2005. Jsou to především plochy pro novou paralelní dráhu letiště a plochy pro rozvoj průmyslu severně od Višňovky, které byly oproti návrhu pro společné jednání redukovány, takže západně od prodloužení Cihlářské ulice jsou navrženy plochy bez zástavby. I další zastavitelné plochy byly součástí územního plánu z roku 2005 – zástavba části sadu za tvrzí, výstavba na západě Břví nebo dostavba chybějící zástavby u železniční zastávaky Hostivice-Sadová. Jedinými plochami, které návrh vymezuje nad rámec zastavitelných ploch platného územního plánu, jsou plochy pro rozšíření letiště a plocha pro dopravní stavby u sjezdu z dálnice D6, kde by mohlo vzniknout parkoviště se zázemím.

Plochy změn v krajině

Územní plán ale také může navrhnout změny ve využívání krajiny mimo zastavěné území, aniž by zde bylo umožněno stavět. Jedná se o kategorii ploch změn v krajině, které ve výkresech najdete pod písmenem K s číslem plochy. Návrh hostivického územního plánu jich vymezuje poměrně hodně. Jedná se především o plochy pro dotvoření územního systému ekologické stability, tedy biocentra propojená biokoridory pro dostatečnou prostupnost krajiny. Navrhuje ale také rozsáhlé plochy pro vybudování rekreačního zázemí Hostivice. Navrhuje i dvě velké plochy k zalesnění, především pro ochranu hostivických rybníků.

Rozdílné využití

Územní plánování je tu především pro koordinaci velice rozmanitých zájmů v území. Jiné zájmy mají orgány státní správy, které chrání plochy pro velké infrastrukturní projekty typu paralelní dráhy nebo modernizace železnice, jiné které chrání zemědělský půdní fond, životní prostředí, hygienu nebo ochranu obyvatel před nenadálými událostmi. Úplně jiné zájmy mohou mít majitelé dopravní a technické infrastruktury, zemědělci, majitelé nemovitostí, developeři a především občané města.

RZV

Nástrojem, který usměrňuje různé zájmy v územním plánu je regulace. Hlavním typem je plošná regulace rozdílného způsobu využití, jak ji stanovuje stavební zákon a prováděcí vyhláška 501/2006 Sb. O co jde? Celé území katastrů (Hostivice má dva) je do posledního metru čtverečního rozděleno na tzv. plochy s rozdílným způsobem využití (RZV). Jsou nejdůležitější částí hlavního výkresu a najdete je i v koordinačním výkrese. Každá plocha RZV má svůj název, dvoupísmenný kód a svou vlastní barvu. Například oranžová plocha BI značí bydlení individuální.

Hlavní, přípustné, nepřípustné

Nedílnou součástí každé plochy RZV je popis hlavního, přípustného, podmíněně přípustného a nepřípustného využití, který najdete v přehledné tabulce v textové části výroku R zřejmé už z názvu plochy RZV a mělo by v území převažovat, např. stavby pro bydlení, stavby a zařízení pro tělovýchovu a rekreaci, krajinářsky komponované porosty a výsadby, stavby a zařízení pro leteckou dopravu apod. Přípustné využití doplňuje využití hlavní a podporuje multifunkčnost území. Jde například o drobnější stavby, veřejná prostranství, dětská hřiště, ubytování apod., vždy ve vztahu k příslušné ploše RZV. Další kategorií je využití, které je umožněno pouze za splnění předem dané podmínky, např. fotovoltaická zařízení pro výrobu elektrické energie za podmínky umístění fotovoltaických panelů na střechách výrobních a skladových objektů. Za nepřípustné využití se většinou bere vše, co není vyjmenováno v hlavním a obou přípustných využitích.

Rezerva

Pokud je účelné vymezit v území plochy časově vzdáleného rozvoje, použije k tomu územní plán nástroj územní rezervy. Ta chrání území před nekoordinovanou výstavbou například inženýrských sítí, která by mohla narušit účel, pro který byla rezervní plocha vymezena. V návrhu územního plánu Hostivice není vymezena žádná rezervní plocha.

Prostorová regulace

Jak je cítit i z názvu, orientují se plochy s rozdílným způsobem využití především na plošné vymezení, jakoby na pohled z ptačí perspektivy. Zástavba má ale i svůj charakter, svou výšku a objem, které jsou stanoveny podmínkami prostorového uspořádání, tak zvanou prostorovou regulací. Hostivický návrh územního plánu definuje čtyři kategorie, které dohromady umožňují poměrně důkladně definovat charakter zástavby. I když pochopitelně jen v mezích územního plánování a poměrně velkého měřítka 1:5000.

První kategorií je maximální výška zástavby, kterou územní plán navrhuje stanovovat především počtem nadzemních podlaží, pouze v případě halových staveb i výškou udanou v metrech. Má to výhodu, že tak vzniká výškově různorodější prostředí při zachování předvídatelnosti objemu zástavby.

Další dvě kategorie se vzájemně doplňují. Koeficient zastavění (KZS) definuje maximální rozsah staveb na pozemku včetně zastřešení, někdy se také říká „kam neprší na zem“. Naproti tomu koeficient zeleně (KZ) definuje, jak velké plochy je nutné nechat bez zástavby a bez dláždění. Pro podporu zelených střech a travnatých hřišť umožňuje územní plán započítat do KZ i tyto plochy.

Poslední kategorií je struktura zástavby. Územní plán jich zná šest, např. kompaktní městská struktura, rozvolněná struktura zarovnaná, areálová struktura apod. Jednotlivé struktury se liší především svou sevřeností a vztahem k okolním veřejným prostranstvím a ulicím.

Schéma prostorové regulace

Podmínky prostorového uspořádání je možné najít na výkrese Schéma prostorového uspořádání území. Jsou zde přehledně znázorněny všechny kategorie prostorové regulace pro jednotlivé plochy.

Další součásti výroku

Koridory

Pokud v území existuje záměr, který ještě nemá přesné obrysy a může mít i víc variant prostorového řešení, vymezí pro něj územní plán tak zvaný překryvný koridor. Tedy širší oblast, ve které se může stavět, i když plochy RZV by to svými podmínkami nedovolovaly. Většinou se koridory používají pro liniové infrastrukturní stavby. Krásným příkladem je koridor modernizace železnice, který na severu města zabírá veliké plochy, většinou polí. Po dokončení výstavby to ale budou jen náspy s kolejemi.

Veřejně prospěšné stavby a opatření

Jsou případy, kdy je nutné ochránit veřejný zájem i za cenu předkupního práva nebo až vyvlastnění. Nabyvatelem pak může být stát, kraj, město nebo i nějaká státní organizace. Pro takovéto případy používá územní plán institut veřejně prospěšných staveb a opatření. Do této kategorie spadají stavby pro dopravní a technickou infrastrukturu, obranu státu, pro veřejné občanské vybavení nebo veřejná prostranství. Snižování ohrožení povodněmi, zvyšování retence území, založení prvků územního systému ekologické stability a ochrana archeologického dědictví jsou opatření, pro které je také možno využít vyvlastnění. V takto závažných věcech nesmí být žádná pochybnost, územní plány proto mají pro veřejně prospěšné stavby a opatření samostatný výkres.

Možnosti zpřesnění

V rozsáhlých, komplikovaných nebo citlivých územích se může stát, že běžná regulace územního plánu není dostatečná. Pro takové plochy může územní plán navrhnout zpracování územní studie, která například navrhne základní síť veřejných prostranství, umístění veřejného občanského vybavení nebo vyřeší komplikované dopravní napojení. Po registrování je územním studie neopomenutelným podkladem pro jakékoli rozhodování v území. Hostivický návrh územního plánu podmiňuje výstavbu čtyři území – novou zástavbu v sadu mezi ulicemi Potoční a Žižkovou, mezi Litovickým potokem a Leknínovou ulicí, nebo na veškerou průmyslovou zástavbu nad Višňovkou.

Druhým, ještě mnohem podrobnějším, způsobem zpřesnění je podmínka regulačního plánu. Jeho projednávání je mnohem komplikovanější a zdlouhavější, po vydání je ale pro všechny zcela závazný. Regulační plány zadává město, má tak nad výsledkem kontrolu. Návrh pro veřejné projednání přidává podmínku zpracování regulačního plánu na osm území, například oblast Prexu, Jagy, hliniště, bývalé traktorky, zástavby západních Břví nebo na Hostivici-jih.

Třetí možností, jak zkoordinovat území, je podmínka plánovací smlouvy. Všichni majitelé pozemků v lokalitě se musí vzájemně dohodnout, kudy povedou ulice, kde budou náměstí a parky, kde domy, které části se předají městu. Hostivický územní plán podmiňuje plánovací smlouvou všechny plochy územních studií a regulačních plánů, a navíc i plochu továrny DFI.

Vymezení všech zpřesňujících ploch najdete ve výkrese Základního členění území.